情況專項 8·25上海房地產新政內容

購房政策 滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士 外環外不限購，外環內限購2套

非滬籍居民家庭/成年單身：在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年 外環外不限購

【資料圖】

非滬籍居民家庭/成年單身：在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年 外環內限購1套

公積金政策 貸款額度 首套提高至184萬元，多子女家庭首套提高至216萬元，二套最高貸款額度提高至149.5萬元

提取條件 支持提取住房公積金支付購房首付款，支持住房公積金“又提又貸”

商貸 利率 在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平

8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)，明確進一步調減住房限購政策，符合條件居民家庭在外環外購房不限套數，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

在同策研究院聯席院長宋紅衛看來，此次上海樓市新政屬于精準調控政策，旨在降低符合條件的居民的購房門檻和減輕購房壓力，緩解外環外庫存壓力及提振市場信心，并通過擴大購房群體和金融支持促進職住平衡，加快“好房子”新規范的持續落地，有助于進一步鞏固上海房地產市場穩中向好態勢。

限購政策再松綁 釋放購買力

上海此次發布的樓市新政包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。

在調減住房限購政策方面，按照新政，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在上海市外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

“符合條件居民家庭在外環外購房不限套數將會利好兩類人群。”宋紅衛表示：一是市區的中端改善購房者的置換需求，這部分購房者把市區的房子賣掉后，到外環外做品質的改善；二是部分原來受限于兩套住房指標的購房者，市區的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產配置需求，同時兼顧居住改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環外核心區域配置低密改善產品。

為加大公積金支持住房消費力度，《通知》規定優化住房公積金政策：

一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金(含補充公積金)最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買上海市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，提取公積金用作首付，可有效提升購房意愿和能力。有些購房者公積金賬戶余額多，可以用來補充首付不足。現在首付資金來源又多了一種渠道，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計算，可以讓消費者盡早“上車”。此外，購買符合標準的綠色建筑規定的新房，貸款額度最高可以上浮15%，既滿足買家對“好房子”的消費需求，也能引導開發商多造符合標準的“好房子”。

商貸利率定價不再區分首套房和二套房

《通知》明確優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

宋紅衛表示，根據調研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。他認為，商貸利率定價不再區分首套房和二套房，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。

盧文曦也認同上述觀點。他舉例稱，以商貸200萬元，30年計算，首套房月供8486元，二套房差異化地區月供為8704元，非差異化地區月供為8925元。按照最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區每月可以少還439元。以往降LPR月供減少大約只有幾十元，而現在這種方式力度更大，得到的實惠在體感上會相當明顯。

此外，為銜接優化住房限購政策，《通知》規定對符合條件的非上海市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。“此項政策對于想購買第二套住房的非滬籍購房者而言，有人均60平方米的免稅面積扣除，可以切實降低持有成本，促進改善意愿的提升。”盧文曦說。

58安居客研究院院長張波表示，預計上海樓市新政短期將有效提升外環外市場熱度，減少觀望情緒并帶動潛在購房群體積極入市，長期則有助于城市職住平衡與上海房地產市場持續健康發展。

關鍵詞： 通知 LPR 外環 套數 居民家庭