萬科2022年度業(yè)績推介會(huì)

3月30日，萬科A發(fā)布了2022年全年業(yè)績，公司凈利潤止跌企穩(wěn)，但包括郁亮在內(nèi)的萬科管理層需要從往年經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金中返還1.06億元，原因是沒有實(shí)現(xiàn)內(nèi)部規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利潤。

截至目前，萬科、龍湖是TOP10房企中為數(shù)不多凈利潤正向增長企業(yè)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤 226.2億元，同比增長 0.4%。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 5038.4億元，同比增長 11.3%。

(資料圖片)

2022年萬科A的分紅率是35.65%，董秘朱旭稱，如果加上現(xiàn)金回購股票的部分，分紅率可以達(dá)到 41.4%，但和2021年的50.06%相比，仍有所下降。

業(yè)績會(huì)上，郁亮還釋放了兩個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：

一是行業(yè)再也回不到對(duì)于住宅開發(fā)過于依賴的階段，對(duì)大企業(yè)而言，開發(fā)經(jīng)營、服務(wù)并重是必然選擇；二是萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)因?yàn)槠鸩皆纾皩W(xué)費(fèi)”基本已經(jīng)交完。

平安證券分析師稱，考慮市場(chǎng)修復(fù)速度低于此前預(yù)期，下調(diào)萬科23、24年盈利預(yù)測(cè)，維持“推薦”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)公司2023-2024年歸母凈利潤分別為233億元、235億元，這分別較之前預(yù)測(cè)數(shù)額減少17億元、36億元。

1，區(qū)域公司業(yè)績分化加劇

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2022年，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4169.7億元，同比下降33.58%。按區(qū)域劃分來看，南方區(qū)域、上海區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)1039億元、1363億元的銷售額，合計(jì)占比高達(dá)67.6%。相比之下，北京區(qū)域銷售金額實(shí)現(xiàn)570.3億元，占比僅為13.7%，同時(shí)銷售面積占比達(dá)18%，高于銷售金額占比。相比集團(tuán)內(nèi)部其他區(qū)域公司，處于以價(jià)換量狀態(tài)。

業(yè)績會(huì)上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海特意點(diǎn)名了上海及南方區(qū)域，提出該區(qū)域重點(diǎn)建設(shè)了“商辦住綜合體”的開發(fā)與經(jīng)營能力，而東北、華北、西北、華中區(qū)域需要在穩(wěn)定量產(chǎn)等方面牢固地建立優(yōu)勢(shì)。

在這個(gè)過程中，張海沒有提到萬科北京區(qū)域，2023年初，萬科在區(qū)域及城市層面進(jìn)行了一系列管理層人事調(diào)動(dòng)，其中外界較為意外的就是北京區(qū)域變動(dòng)：原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔(dān)任北京公司總經(jīng)理。

張海在業(yè)績會(huì)上分享，“在跟自己比、跟市場(chǎng)比、跟同行比這三比的基礎(chǔ)上，集團(tuán)制定了業(yè)績目標(biāo)，主要就是設(shè)定了認(rèn)購、簽約回款和回款率的及格線和"金線標(biāo)準(zhǔn)"，"金線標(biāo)準(zhǔn)’是比較優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)也是評(píng)價(jià)和考核各個(gè)業(yè)務(wù)單位業(yè)績和第一負(fù)責(zé)人業(yè)績的重要依據(jù)。”

郁亮曾反思，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營離散度高，是導(dǎo)致集團(tuán)2021年凈利潤下降的原因之一，張海在此次業(yè)績會(huì)上提出，“去年對(duì)集團(tuán)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行反思，后來開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要圍繞保安全、穩(wěn)利潤、提回報(bào)，使得經(jīng)營離散度高的問題得到了顯著改善。”

張海指出，2022年，萬科突出運(yùn)營在業(yè)務(wù)管理的中樞作用，“集團(tuán)將可售產(chǎn)能超過1個(gè)億的項(xiàng)目都納入了重點(diǎn)的管理范圍，這類項(xiàng)目大概有779個(gè)，集團(tuán)基于資源資產(chǎn)的底表以銷定產(chǎn)，動(dòng)態(tài)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏和量價(jià)關(guān)系。集團(tuán)認(rèn)為，每個(gè)月、每個(gè)季度扎扎實(shí)實(shí)地完成銷售任務(wù)是最重要的。”

對(duì)于市場(chǎng)普遍關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)問題，郁亮比較謹(jǐn)慎，他認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

在財(cái)務(wù)方面，萬科一向表現(xiàn)穩(wěn)健，同時(shí)也出現(xiàn)有息負(fù)債略有上升，現(xiàn)金流略微下降的情況。截至報(bào)告期末，萬科有息負(fù)債達(dá)3141億元，同比上升18%；貨幣資金同比下降8.1%至1372億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為 2.1倍。

2022年萬科對(duì)負(fù)債進(jìn)行優(yōu)化，在整個(gè)有息負(fù)債結(jié)構(gòu)中，長期負(fù)債占比提高至79.5%，銀行貸款1903.7億元，債券856.1億元，其他借款381.3億元。其中銀行貸款占主力，這也讓萬科公開市場(chǎng)融資壓力相對(duì)更小。凈負(fù)債率 43.7%，處于行業(yè)低位。融資方面，新增融資的平均成本為 3.88%。

2，郁亮：經(jīng)營型業(yè)務(wù)是長錢、小錢、辛苦錢

在“致股東”信里，萬科反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再也不應(yīng)是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營型業(yè)務(wù)是又長又遠(yuǎn)的路。”但截至目前，萬科的經(jīng)營型業(yè)務(wù)收入、以及對(duì)利潤的貢獻(xiàn)，仍比較有限。

年度業(yè)績顯示，萬科2022年經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入512.6億元，同比增長23.1%，長租公寓、萬物云均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的營收增長，但所有多元化業(yè)務(wù)營收僅占總營業(yè)收入的10.2%。

郁亮認(rèn)為，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)在于，方向?qū)Α⒉季秩f(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費(fèi)基本已經(jīng)交完。二是布局賽道比較全，各個(gè)業(yè)態(tài)都有，且已經(jīng)在協(xié)同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶。

按毛利率指標(biāo)來看，經(jīng)營型業(yè)務(wù)在2022年拉低了整體毛利率。數(shù)據(jù)顯示，萬科2022年稅前整體毛利率19.6%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前結(jié)算毛利率約為20.4%，高于整體毛利率水平。

對(duì)此，萬科首席財(cái)務(wù)官韓慧華解釋稱，因?yàn)槊磕甏罅康恼叟f攤銷影響，且隨著經(jīng)營資產(chǎn)本身開業(yè)的增多，折舊攤銷量會(huì)逐漸增大，其中有相當(dāng)一部分需要計(jì)入到成本，所以一定程度上會(huì)影響整體毛利率的表現(xiàn)，如果撇開折舊攤銷，大概整體的毛利率是20.6%。

據(jù)了解，萬科長期采取成本法作為會(huì)計(jì)處理原則，韓慧華稱，“如果萬物云剔掉折舊攤銷，大概整體物業(yè)的毛利率是14.4%，同比2021年下降3個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)集團(tuán)毛利率有一定的影響；另外，受到行業(yè)的影響，過往毛利率比較高的增值服務(wù)，其毛利率和收入有一定下降，這也影響因素；其它經(jīng)營業(yè)務(wù)，無論是商業(yè)、物流還是公寓，隨著表現(xiàn)逐漸成熟，利潤率水平在上升，2022年上升6個(gè)百分點(diǎn)，但還是因?yàn)闀?huì)計(jì)方式原則，整體對(duì)毛利率沒有拉升貢獻(xiàn)。”

近年來，萬科一直呼吁投資者給予經(jīng)營型業(yè)務(wù)更多成長時(shí)間，郁亮表示，從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，但經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢。

郁亮認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。與此同時(shí)，融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營型不動(dòng)產(chǎn)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。目前政策層面對(duì)REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

長期來看，隨著公募REITs政策和渠道完善，這些經(jīng)營型業(yè)務(wù)可能逐步釋放更多利潤。以長租公寓業(yè)務(wù)為例，據(jù)萬科提供數(shù)據(jù)，截至2022年9月底，萬科泊寓共運(yùn)營管理房源21.5萬間，其中已有 4.28萬間納入保障性租賃住房，占比達(dá)到約20%。對(duì)于萬科來說，“納保”后，長租業(yè)務(wù)可以申報(bào)公募REITs，幫助其實(shí)現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)。

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