物聯云倉發布的《中國通用倉儲市場動態報告》(簡稱《報告》)顯示，2022年6月份，全國32個重點城市中，有23個城市通用倉租金上漲，平均租金為26.27元/㎡·月。其中，中部區域6個城市中，鄭州通用倉租金為22.57元/㎡·月，環比上漲1.66%。

但和2021年6月份相比，無論是全國32個城市，還是鄭州的通用倉，租金都是下降的。

業內透露，隨著物流地產巨頭相繼進駐，鄭州港南高標倉過度飽和，租金已跌破25元，成交價甚至低至22元。而市內其他區的普通倉，租金已從十幾元跌至8元。

變化

大倉換小倉3000㎡以下倉庫需求超七成

《報告》顯示，2022年6月，全國通用倉儲共有36670.4萬㎡，可租面積為6083.8萬㎡。全國通用倉儲需求區域方面，東部需求占比為56.59%，西部為19.02%，中部為17.07%。按倉儲規模劃分，0~2999㎡的需求最多，占比為75.61%;其次是1萬㎡以上的需求，占比為2.93%。

“今年很多企業的用倉面積都在下降。”河南省物流與采購聯合會倉儲服務專委會秘書長李寧稱，有企業去年還用五六千平方米的倉，今年減到了兩三千平方米;原來用一千平方米的倉的企業，今年直接撤倉了。

河南物流園區咨詢資深專家賈進克認為，受國際經濟大環境以及疫情多點頻發影響，今年鄭州市場出現了大倉換小倉、高標倉換普通倉的情況。

物聯云倉河南區負責人王坤說，鄭州商貿企業眾多，像飲料、酒水等快消品企業大多都會選擇一兩千平方米的倉。

剖析

成本小、靈活方便，倉儲租賃占比創6個月來新高

報告顯示，按需求功能劃分，2022年6月份租賃需求占比達86.34%。頂端新聞·河南商報記者梳理數據發現，這個比例已達今年前6個月的峰值。今年1~5月份，倉庫租賃占比分別為80.95%、81.10%、79.67%、79.24%、85.71%。

賈進克分析，自建倉庫前期投入比較大，當企業所處行業淡旺季明顯時，淡季用倉又不多，這時想短期外租面臨困難，自建倉儲的弊端就會暴露，租賃倉庫的優勢則會顯現。加上今年以來，物流行業貨量下降明顯，用倉需求也隨之下降，此時，租賃倉儲就成了首選。

在倉儲租賃需求占比一路攀高的同時，倉配一體化占比則呈節節后退之勢。今年4月份，倉配一體占比18.64%;5月份，為12.32%;6月份為10.73%。對此，業內一位不愿具名的企業負責人稱，根據鄭州倉儲業內的不完全統計，今年以來，找倉的客戶約下降30%。當企業規模較大時，使用倉配一體化確實能有效降低成本，但當企業生存狀況不好時，他們就會選擇自己做。

租金

鄭州港區高標倉租金最低至22元

報告顯示，鄭州6月份通用倉租金為22.57元/㎡·月，環比上漲1.66%。縱向來看，2021年6月份，鄭州通用倉租金為23.15元/㎡·月，今年6月份同比下降2.51%。

全國范圍內，物聯云倉數據顯示，今年6月份，全國32個重點城市通用倉平均租金為26.27元/㎡·月，同比下降5.03%。

“武漢高標倉的租金，已從35元降到了24元。”福建東百集團股份有限公司事業部高級招商經理盧毅稱，公司2018年開始進入倉儲市場，2019年在鄭州航空港拿地200畝建倉，彼時根據市場調研，預計今年9月底交付的10萬㎡倉庫，租金可達到30元+，但目前根據市場行情，公司已把租金預期下調到了27元以下。

賈進克稱，目前鄭州港區高標倉租金已跌破25元，甚至低至22元。市內其他區普通倉的價格，已從十幾元跌至8元。

空置

港南物流地產巨頭云集高標倉處于高飽和狀態

今年6月份，中部區域空置率中位值為11.03%。其中，武漢空置率最高，達16.94%;合肥空置率最低，為7.04%。鄭州空置率為10.62%，在中部6城市排名第三。環比5月份(空置率10.46%)上升0.16%，與去年6月份相比，下降6.68%。

“我覺得這個數據過于保守，事實上的空置率要遠高于這個。”李寧稱，目前鄭州數十個物流園區，基本每個園區內都有空倉。

賈進克也認為，隨著普洛斯、萬緯、寶灣、豐樹等物流地產巨頭陸續入駐鄭州港區，港南目前的高標倉處于高度飽和狀態。其中，光普洛斯一家的高標倉就有60萬㎡，明年6月底前會再增加100萬㎡。“目前港南的高標倉市場，處于群雄爭霸的白熱化狀態。”賈進克稱。

賈進克表示，目前高標倉受影響最大的是港南區域，像經開區和中牟，變化不大。(頂端新聞·河南商報首席記者吳軍)

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