本周一起，公募REITs基金正式上市發售了，最終認購火爆。有不少投資者關心的是，這類基金怎么樣，能投資嗎?

而說到對風險的認知，這應該是擺在每個投資者投資行為之前的第一門課程。投資REITs，除了要注意基金價格波動的風險之外，REITs的分紅率很大程度依賴于基礎設施項目的運營情況，如果因突發原因導致運營不善，收益率會下降。

REITs基金是什么?簡單說，就是把不動產證券化，然后發行到二級市場，以基金份額的形式出售給投資者，投資者按比例享有該不動產的租金以及增值收益，回報形式主要以分紅為主。舉例來說，假設把北京的中信大廈打包成REITs上市，投資者買入就相當于成為了該寫字樓的小小股東。而基金的增值主要依靠寫字樓的租金收入和寫字樓自身房產價值的上漲，優勢是有強制分紅機制。

關于公募REITs的優點，目前已經解讀的比較充分了，而對于提示風險的內容，投資者更應關注：

一是公募REITs不是傳統的公募基金，發行凈值不是1元錢，而是根據詢價定價;二是公募REITs都是封閉式產品，封閉期從20年到99年不等，所以買了就不要想贖回變現了，想變現只能場內賣出;三是上市以后，REITs可能較發行價出現折價，如果詢價被指導留出空間了，也可能溢價，這就好比在港股和美股打新有可能賠錢，但是在A股打新大概率賺錢;四是公募REITs的預期收益率只是對分紅的測算，不會剛性兌付，底倉資產發行人更不會為收益兜底;五是公募REITs的波動性會非常大，它并不是固收產品，如果說股票的波動性是上躥下跳的猴，那么REITs的波動就是袋鼠級別;六是9只公募REITs雖然是同一批產品。但是背后的資產卻完全不同，首批CDR、首批科創板等基金都有相似性，后來的表現差別也不是太大，但是這9只REITs則可能完全不同，買錯和買對差別可能很大;七是公募REITs投向都有具體的項目，這些項目的研究門檻并不低，沒有投行經驗、ABS經驗的投資者幾乎沒法判斷，而且投資后和未來基金公司基金經理的水平關系也不大，而是和底層資產經營關系很大;八是公募REITs不會每天公布凈值，而是每半年才公布一次估值，在中間這段時間，都是盲猜狀態，不過除了半年報和年報，也會有季報公布期間的收入利潤情況;九是二級市場流動性可能一般，日換手率都在千分之幾的水平;十是還有一些稅費的風險。(李濤)

關鍵詞： 謹慎 看待 公募 REITs