近日，國家統計局對外發布了“20201年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況”，根據數據顯示，2021年1-2月份全國房地產開發投資共計13986億元，這一數據相較于去年同期增長了38.3%(2020年1-2月份增長-16.3%);拋開疫情因素，即使與疫情前的2019年同期相比也增長了15.7%。

為了防止疫情過后房地產市場的報復性增長以及穩定2021年全國房地產市場調控的定力，住建部自1月份開始分別奔赴上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都和西安等熱點城市調研督導房地產工作，以上城市也分別從穩杠桿去杠桿、增加住宅用地供應、強化二手房交易管理、打擊投機炒房、加大保障性住房建設力度、多渠道籌集租賃房源等多個層面出臺調控新政。據不完全統計，自2021年開年以來全國各大中小城市發布的房地產調控政策已經高達百余次。

面對住建部如此多頻次的調研督導，我們不僅發問過去2020年全國各大中小城市的房價是整體上升了，還是呈現部分城市上漲部分城市下降的分化呢?

今天這篇文章，筆者將以房價收入比(一個地區商品房價格與當地居民家庭年收入的比值)這個概念為切入點，以全國50個大中城市為樣本，同比對比2019-2020年以上城市房價收入比變化，看看哪些城市在家庭收入低的情況下還要承受著高房價。

2020年全國50大城市房價收入比排名

根據易居研究院對全國50大中城市的商品住宅成交均價、城鎮居民人均住房建筑面積以及城鎮居民人均可支配收入的監測、計算得出2020年全國50個典型城市房價收入比平均值為13.4，我們可以將其通俗地理解為以2020年的房價和收入為基準，一個家庭13年的全部收入可以購買一套商品住宅。

那么這個比值是高還是低呢?這里我們可以結合NUMBEO國際房價統計數據庫對全球5大洲80個重要城市2020年房價收入比排名來看，其中位數為11左右，平均值為14.34。有了當前全球城市房價收入比的中位數和平均值，我們再來看2020年全國50大中城市(包括媒體所謂的一二三四線城市)房價收入比就自然能對比出哪些城市家庭收入遠低于城市房價，又有哪些城市家庭收入能夠相應承擔起城市房價。

深圳東莞上海寧波漲幅明顯

2020年全國50大中城市房價收入比排名中有24個城市同比出現增長，其中深圳(39.8)、東莞(17.3)、上海(26.2)和寧波(14.3)分別以4.6、2.3和1.1的增幅位列全國城市房價收入比增幅程度前四位。

值得注意的是2021年開年，住建部就奔赴上海和深圳督導房地產市場，堅決遏制投機炒房，穩地價、穩房價和穩預期，確保房地產市場平穩健康發展。對此深圳市立即反應出臺新政，分別從進一步收緊限購資格、進一步提升首付比例、進一步提高二手房限售年限以及進一步提高二手房交易差額稅，而最為重要的是在全國率先建立二手住房成交參考價格發布機制，進一步促進二手住房市場信息透明，最為有效的是給予銀行層面合理的二手房貸款限額。

在政策影響下，2月份深圳二手住宅銷售價格指數環比增長0.9%，位列四個一線城市末位，相較于1月份的增幅(1.7%)也有明顯下降趨勢。

當然政策的調控在短期內是無法立刻呈現抑制效果的，根據以往的調控經驗來看，甚至會在短期內刺激市場加速成交。然而深圳市2020年39.8的房價收入比不僅位列全國第一，就是在全球范圍內也位列第二名(香港第一)，2020年深圳市人均可支配收入達到64878元，位列廣東省第一、全國第三，相較于2019年人均可支配收入提高了2356元。

然而收入的提升卻趕不上房價的增幅，截止到2020年2月，深圳市新建商品住宅銷售價格增長了3.8%，二手房銷售價格更是增長了16%。近年來深圳市的年均常住人口增量均保持在45萬人以上，深圳當下在收緊限購資格、提升首付比例、限制二手房交易資格的基礎上還應該繼續增加住宅用地的供給量，同時提供共有產權住房、廉租房、加大租賃住房供給等多類型解決供需矛盾。

其他漲幅較高的城市中，東莞漲幅的一部分原因則是承接了深圳的溢出效應，排名由2019年的全國第12位上升至全國第8位;寧波則是因為人才新政刺激下加速了常住人口的增量，排名也由2019年的全國第18位上升至全國第14位。

太原石家莊降幅較大

2020年全國50大中城市房價收入比排名中有22個城市同比出現下降，其中太原(12.9)、石家莊(15.0)和天津(12.8)分別以1.2、1.0和0.7的降幅位居全國前三位。

其中太原市截止到2020年2月份，無論是新建住宅還是二手住宅的銷售價格均呈現連續跌幅，其中新建住宅同比下跌0.8%、環比下跌0.1%;二手住宅同比下跌2.6%、環比下跌0.2%。

太原房價收入比跌幅全國第一的原因，不僅僅是太原房價的下降，背后還有太原市城鎮人均可支配收入非常低的原因。

為何筆者罕見地用了“非常低”這個詞語?因為2020年太原市城鎮人均可支配收入僅有38329元，在全國省會城市中排名末幾位，甚至低于銀川(39416)、蘭州(40152)、海口(40049)等經濟弱省省會城市，且低于全國城市平均水平(43834)，更是低于全國城鎮人均可支配收入中位數(40478元)，是真的非常之低。

太原當下亟需解決的并非是房地產的供需問題，而是地區經濟發展問題。近年來太原市年均GDP增量均在百億元左右，而常住人口增量也在4萬元上下浮動，用長期關注太原城市發展朋友的原話來形容太原經濟發展就是——扶持，政府扶持城南，城南興起的同時城北衰落，政府轉而再去扶持城北時，城南又開始一蹶不振。

其他兩個降幅較大的城市石家莊和天津也有著類似問題，與太原市經濟、人口的緩慢增長不同，石家莊和天津近年來因為我國環保要求的提升、重工業企業陸續關停、城市面臨產業轉型期等綜合問題，經濟和人口均呈現下滑趨勢。天津市GDP跌出了全國前十位，石家莊GDP更是下跌到了全國36位。

因此我們發現上述城市房價收入比下降的背后，并非是房價調控合理+城鎮居民人均可支配收入高速增長，那么全國范圍內有沒有經濟、人口、城鎮居民人均可支配日收入均增長，卻將房價控制在合理水平的城市呢?回答：有!

長沙繼續墊底全國城市房價收入比

2020年長沙市以6.2的房價收入比繼續墊底全國50大中城市末位(相較2019年不增反降了0.2)，但是值得強調的是，這里的“墊底”卻是名副其實的褒義詞，也就是說長期生活在長沙這座城市的城鎮居民，僅需6年的家庭收入就可以在長沙市購買一套住宅。

長沙在房地產市場的調控方面一直值得全國城市學習，簡單總結為兩點就是：一方面持續提供充足的住宅土地供給，另一方面嚴格執行限購限售以及限貸，同時根據全國城市的調控政策及時作出跟進和補充，因此但凡提及城市的房地產調控，長沙市則成為眾人口中的樣板。

與此同時長沙市的城鎮人均可支配收入也長期位列全國前20位，GDP穩定位居全國15名上下，年均常住人口增量也穩定保持在10萬人以上。

通過對比2020年全國主要城市房價收入比的排名與變化，我們不難發現一個城市的房價收入比高低的背后，是城市經濟、人口、收入、調控等多方面的綜合作用力，經濟快速發展的同時也會吸引來人才和人口的落戶，此時如果人均可支配收入的增長緩慢以及住宅用地供應量不充足，外加部分投機者的作用力，就會加快城市房價收入比的增長。但是要想將以上關于經濟、人口、收入和調控等多方面實時保持一個平衡狀態，對于還處于發展中國家的我們來說還有一定的難度，也正是基于此長沙市的房地產調控更加顯得出類拔萃，文章最后為長沙點個贊。

關鍵詞： 全國城市 房價 收入